Deze 6 vragen wil je vóór je bod beantwoorden

Je vindt een appartement of woning in Den Haag die precies past bij wat je zoekt. De locatie klopt, de indeling werkt en de vraagprijs lijkt binnen je budget te vallen. Toch kan er nog een belangrijk onderdeel onder de woning liggen waar je tijdens de bezichtiging weinig van merkt: erfpacht.

Bij erfpacht koop je de woning, maar niet altijd de grond waarop deze staat. Voor het gebruik van die grond kunnen voorwaarden en kosten gelden. Dat heeft mogelijk invloed op je maandlasten, de financiering en de manier waarop je de woning later verkoopt. Voordat je een bod uitbrengt, wil je daarom antwoord hebben op deze zes vragen.

1. Staat de woning op eigen grond of erfpacht?

Begin bij de basis. Controleer eerst of je naast de woning ook eigenaar wordt van de grond.

Bij eigen grond koop je beide. Bij erfpacht blijft een andere partij eigenaar van de grond en krijg jij het recht om deze te gebruiken. In Den Haag gaat het daarbij regelmatig om grond van de gemeente.

Dat verschil hoeft een woning niet minder aantrekkelijk te maken. Het betekent wel dat je aanvullende voorwaarden moet beoordelen.

Vraag daarom bij serieuze interesse naar:

• de erfpachtakte
• de geldende voorwaarden
• de ingangsdatum van het recht
• eventuele einddatum
• huidige canon
• afspraken over herziening of afkoop

Neem niet genoegen met alleen de vermelding erfpacht in de woningadvertentie. De inhoud van het contract bepaalt wat erfpacht in jouw specifieke situatie betekent.

2. Hoeveel canon betaal je en kan dat bedrag veranderen?

Canon is de vergoeding die je voor het gebruik van de grond kunt betalen. Bij het bepalen van je woonbudget wil je die kosten naast je hypotheek en andere vaste woonlasten leggen.

Controleer daarom niet alleen hoeveel de huidige eigenaar betaalt.

Vraag ook:

• hoe lang het huidige bedrag geldt
• wanneer een nieuwe berekening kan plaatsvinden
• welke voorwaarden daarbij worden gebruikt
• of de canon al voor een bepaalde periode is afgekocht

Een relatief lage canon vandaag zegt weinig wanneer de voorwaarden op korte termijn wijzigen.

Bereken daarom wat je totale woonlast wordt. Denk naast hypotheek en erfpacht ook aan energie, verzekeringen, gemeentelijke lasten en bij appartementen de VvE-bijdrage.

Zo vergelijk je woningen op wat ze maandelijks werkelijk kosten in plaats van alleen op de koopsom.

3. Wanneer loopt het erfpachtrecht af?

Niet ieder erfpachtcontract ziet er hetzelfde uit. Sommige oudere rechten kunnen een einddatum hebben.

Die datum is belangrijk wanneer je een woning wilt kopen.

Hoe dichter het einde van een contract in beeld komt, hoe relevanter het wordt om te begrijpen wat daarna gebeurt. Mogelijk moeten nieuwe afspraken worden gemaakt of verandert de financiële situatie rond de grond.

Controleer daarom:

• of er een einddatum is
• hoeveel tijd er nog resteert
• welke regeling daarna van toepassing kan worden
• of de huidige eigenaar al stappen heeft gezet

Dit is geen onderwerp dat je pas na ondertekening wilt onderzoeken. De resterende looptijd kan onderdeel zijn van zowel je financiële beoordeling als je aankoopstrategie.

Bij twijfel kan een betrokken makelaar voor aan- en verkoop in Voorburg helpen om de erfpachtinformatie samen met de overige woningstukken te beoordelen voordat je bepaalt wat je voor de woning wilt betalen.

4. Is afkoop of aankoop van de grond mogelijk?

Bij sommige erfpachtsituaties bestaan mogelijkheden om de canon af te kopen. In bepaalde gevallen kan het ook mogelijk zijn om eigenaar van de grond te worden.

Dat klinkt aantrekkelijk, maar beschouw het niet automatisch als de beste keuze. Je moet eerst weten wat het kost en welk voordeel daar tegenover staat.

Stel bijvoorbeeld deze vragen:

• Kan de canon in deze situatie worden afgekocht?
• Voor welke periode geldt die afkoop?
• Wat is daarvoor nodig?
• Kan de grond worden gekocht?
• Welke kosten horen bij die keuze?
• Wie betaalt wanneer dit tijdens een verkooptraject wordt geregeld?

Vergelijk vervolgens de verschillende scenario’s.

Een hoger bedrag ineens betalen kan je periodieke lasten veranderen. Andersom kan het aantrekkelijker zijn om eigen geld beschikbaar te houden voor de aankoop, verbouwing of financiële buffer.

Welke keuze logisch is, hangt dus sterk af van je persoonlijke situatie.

5. Wat betekent erfpacht voor je hypotheek?

Een bod uitbrengen en daarna pas onderzoeken wat erfpacht met je financiering doet, is een onnodig risico.

Je hypotheek wordt niet alleen bepaald door je inkomen en de koopsom. Ook de kenmerken van de woning en financiële verplichtingen die daarbij horen kunnen relevant zijn.

Breng daarom vooraf in kaart:

• hoeveel je maximaal kunt financieren
• welke maandlast comfortabel voelt
• hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt
• hoeveel canon je moet betalen
• welke looptijd en voorwaarden bij het erfpachtrecht horen

Zo ontstaat een realistischer aankoopbudget.

Adventus werkt voor hypotheekadvies samen met ASN Bank. Door middel van hypotheekadvies van Adventus en de ASN Bank in Den Haag kun je daarom vooraf laten bekijken hoe de woning, erfpachtsituatie en je financiële mogelijkheden op elkaar aansluiten.

Dat is vooral nuttig voordat je je stopbedrag bepaalt. Wat je maximaal kunt bieden en wat je comfortabel wilt betalen zijn namelijk twee verschillende bedragen.

6. Hoe neem je erfpacht mee in je bod?

Als alle informatie duidelijk is, komt de belangrijkste praktische vraag: wat betekent dit voor de prijs die jij voor de woning wilt betalen?

Bekijk erfpacht niet geïsoleerd. Zet het naast andere kenmerken van de woning.

Denk aan:

• technische staat
• onderhoud dat eraan komt
• energielabel
• VvE bij een appartement
• locatie
• woonoppervlak
• maandelijkse lasten
• eventuele verbouwing

Een woning met erfpacht kan nog steeds uitstekend binnen je woonwensen en budget passen. Het gaat erom dat je weet welke verplichtingen je overneemt.

Werk daarom met een persoonlijk stopbedrag waarin je niet alleen de koopsom meeneemt, maar ook je totale financiële plaatje.

Als je bijvoorbeeld meer eigen geld nodig hebt voor een bepaalde erfpachtsituatie, wil je dat bedrag niet tegelijkertijd gebruiken om je bod steeds verder te verhogen.

Bekijk bij een appartement ook de VvE

Erfpacht is bij een Haags appartement niet het enige dossier dat aandacht vraagt.

Controleer ook:

• VvE-notulen
• reservefonds
• meerjarenonderhoudsplan
• maandelijkse bijdrage
• geplande grote werkzaamheden
• splitsingsakte

Zo kan een appartement een aantrekkelijke vraagprijs hebben, maar minder interessant worden wanneer grote onderhoudskosten aankomen én de erfpacht extra maandlasten geeft.

Juist de combinatie bepaalt wat je werkelijk koopt.

Eerst begrijpen, daarna bieden

Erfpacht hoeft geen reden te zijn om een woning in Den Haag over te slaan. Het vraagt vooral om extra voorbereiding.

Controleer wie eigenaar is van de grond, welke canon geldt, hoe lang het contract loopt en welke mogelijkheden er zijn voor afkoop of eigendom. Leg die informatie vervolgens naast je hypotheekmogelijkheden en de overige kosten van de woning.

Als je dat vóór je bod doet, hoef je tijdens de spannende laatste fase niet meer uit te zoeken of de woning financieel werkelijk bij je past. Professionele begeleiding bij aankoop en financiering kan daarbij helpen om de juridische en financiële informatie terug te brengen tot één duidelijke vraag: is dit voor jou een verstandige woning tegen een verantwoord bedrag?